Zakup nieruchomości pod wynajem

Inwestowanie w nieruchomości to pozornie najbezpieczniejszy sposób na ulokowanie kapitału. Do lamusa odeszły czasy zamrażania funduszy na kontach bankowych. Co niektórzy za najpewniejsze skarbonki wciąż oczywiście traktują własne szuflady. Większość przedsiębiorców decyduje się jednak na nieco bardziej rentowne zaangażowanie swojego kapitału. Opcji na rynku i pomysłów oczywiście jest wiele. Wciąż jednak najpopularniejsze są inwestycje w nieruchomości. Nie wszystkie jednak są udane… Na rynku nieruchomości roi się od ofert reklamowanych jako „okazja”, czy też „doskonała inwestycja”. Rzeczywistość jednak bywa nieco inna. „Coś”, co ma być przysłowiową żyłą złota, może być niejednokrotnie źródłem problemów i rodzić spore zobowiązania finansowe… Jak zatem ocenić rentowność inwestycji i na co zwrócić szczególną uwagę? Czy w obecnych czasach możemy liczyć na tzw. „pewniaki” generujące zyski?

Mieszkanie „z lokatorem”.

Lawinowo do sprzedaży wystawiane są nieruchomości z „lokatorami”. Pozorne deklaracje sprzedawców, że lokator się wyprowadzi, nie zawsze znajdują pokrycie w rzeczywistości. Kusząca cena często jest decydującym czynnikiem wpływającym na podjęcie decyzji o zakupie takiego lokum. Wydaje się, iż w najgorszym wypadku wystarczy przeprowadzić postępowanie o eksmisję i po problemie. Tak jednak nie jest! Otóż w przypadku, kiedy nasz lokator nie posiada innej nieruchomości i na przykład jest bezrobotny, przysługiwać mu będzie uprawnienie do lokalu socjalnego, który zapewnić powinna gmina. Okres oczekiwania na taki lokal to z reguły kilka lat. Właściciel nieruchomości jest w tej sytuacji praktycznie bezradny, zaś na otarcie łez wystąpić może jedynie o odszkodowanie od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego. To jednak wiąże się z kolejnym postępowaniem sądowym.

A jak to możliwe?

Otóż, przepisy prawa polskiego kolokwialnie rzecz ujmując „chronią najemców” i to również tych nie zawsze uczciwych. Uregulowania prawne uniemożliwiające tzw. eksmisje na bruk często prowadzą do nadużywania prawa w tym zakresie. Mało tego, lokatorzy często działają świadomie. Doskonale zdają sobie sprawę z tego, że w przypadku, kiedy obejmą już lokal w posiadanie oraz podpiszą umowę, to trudno będzie się ich pozbyć , nawet kiedy przestaną płacić. Niestety, rynek szarej strefy najemców działa coraz intensywniej. Umiejętnie korzysta przy tym z przywilejów, jakie gwarantują mu przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Z reguły nieuczciwi najemcy wybierają mieszkania o dużych metrażach i atrakcyjnie zlokalizowane. Płacą pierwszy czynsz, kaucję i na tym kończy się ich płynność finansowa. Właściciele lokali pozostają bezradni.

Co na to prawo?

Zacznijmy od definicji pojęcia lokator. W świetle prawa jest to osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności lub jego najemca.
Podpisując umowę najmu lokalu mieszkalnego z mocy prawa najemca staje się lokatorem. Z treści umowy wynikają prawa i obowiązki obu stron. I wszystko wydawałoby się proste, gdyby nie fakt, że przepisy prawa nie pozostawiają w tym przedmiocie pełnej swobody. Przy „tradycyjnej” umowie najmu lokalu mieszkalnego regulacje ustawowe zmieniać można, ale tylko i wyłącznie na korzyść najemcy !
A przepisy w tym zakresie ustawiają lokatorów w zdecydowanie uprzywilejowanej pozycji!

Jak to się ma do naszej inwestycji ?

Otóż, kupując nieruchomość z lokatorem, w zasadzie jeśli lokator płaci (nawet nie terminowo) – grunt, żeby opóźnienie w płatności nie było dłuższe niż 3 miesiące – , to co do zasady nie możemy takiej umowy rozwiązać. W treści ustawy o ochronie praw lokatorów czytamy, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie. ( art. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 u.o.o.p.l.) Bez wdawania się w szczegóły, w katalogu przyczyn próżno szukać tej najbardziej oczywistej …, a mianowicie – właściciel chce rozwiązać umowę z uwagi na chęć czerpania większych dochodów z nieruchomości. Zatem decydując się na zakup tego typu lokum, rozważmy, czy ustalony na chwilę zakupu czynsz z najemcą zapewnia rentowność naszej inwestycji…

Inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku kiedy lokator nie płaci. Tu również nie będzie łatwo…

Po pierwsze, należy rozpocząć od załatwienia formalności związanych z wypowiedzeniem umowy , które to narzuca reżim ustawy o ochronie praw lokatorów. Oczywiście pojawiają się kolejne schody. Zamiast „robić biznes” musimy pobawić się w sformalizowane procedury! Nasz ustawodawca wskazuje, iż nie później niż miesiąc naprzód, na koniec miesiąca, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Tu jednak również sprawa się lekko komplikuje. Bowiem obowiązkiem formalnym właściciela jest wcześniejsze uprzedzenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia mu stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności za mieszkanie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Tak więc przy optymistycznym rozwoju wydarzeń, biorąc pod uwagę konieczność doręczenia korespondencji, na zysk poczekamy około pół roku…

A co w sytuacji kiedy nasze działania pozostają bez odpowiedzi, a lokator wciąż zamieszkuje w lokalu?

Niestety, nie pozostaje nic innego, jak skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego. Czeka nas proces o eksmisję oraz o zapłatę. Czas oczekiwania na pierwszą rozprawę, to z reguły kilka miesięcy, szczególnie w dużych aglomeracjach. A lokator wciąż mieszka…

W toku procesu Sąd ustali okoliczności faktyczne sprawy, a w szczególności, czy nasz niesolidny najemca ma tytuł prawny do innej nieruchomości . Dodatkowo z urzędu Sąd zbada, czy nie zachodzą okoliczności uzasadniające przyznanie lokalu socjalnego. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie, jednakże jak powszechnie wiadomo okres oczekiwania na socjalne lokum z reguły trwa latami.

Jak widać sytuacja właścicieli z punktu widzenia obowiązującego prawa nie jest prosta. Po pierwsze należy zaznaczyć czasochłonność prowadzonych postępowań , formalizm już na etapie samej procedury związanej z wypowiedzeniem umowy, a następnie trudności w wykonaniu wyroków eksmisyjnych.

Na co zatem zwrócić uwagę, by nie stracić?

Kiedy znajdziemy już lokum, spełniające nasze oczekiwania, przede wszystkim zadbajmy o szczegółowe zbadanie stanu prawego nieruchomości. Czasami przysłowiowa „perełka”, za którą pierwotnie nie zapłacimy wiele, generować może koszty, niepotrzebne nerwy, a przede wszystkim niemożliwość realizacji wcześniej określonego celu – czyli czerpania korzyści z najmu.